Pojem developerská spoločnosť už nie je na Slovensku neznámy pojem. Líšia sa však jeho interpretácie. Čo pod týmto pojmom rozumie HB Reavis Group?
Developer je v podstate investor, ktorý investuje do výstavby nehnuteľností, či sú to obytné domy, kancelárske budovy, priemyselné budovy určené na predaj alebo prenájom s cieľom vytvárať zisk. Developerský proces zvyčajne začína kúpou nehnuteľnosti, alebo pozemku, pričom vo fáze nákupu by mal mať už developer daný cieľ, do čoho chce na danom mieste investovať. Proces pokračuje fázami projektovej prípravy, schvaľovania, výstavby, prenájmu. Nakoniec sa po veľmi dlhom čase, množstve vynaložených finančných prostriedkov a námahy, dopracuje k postupnému splácaniu svojej investície bankám, v lepšom prípade k postupnej tvorbe zisku.
Spoločnosť HB Reavis bola založená v roku 1993 a odvtedy každoročne rástla. V súčasnosti sme jedným z popredných developerov a manažérov v segmente komerčných nehnuteľností v regióne strednej a východnej Európy. Sme lídrom na slovenskom trhu s významne narastajúcim podielom na realitných trhoch v Českej republike, Maďarsku, Poľsku a Chorvátsku. V našej už viac ako 20 ročnej histórii sme úspešne dokončili 9 rozsiahlych kancelárskych projektov, 4 popredné nákupno-zábavné centrá s vytvorením úspešnej obchodnej značky Aupark a 5 logistických centier, v celkovej rozlohe cez 600 000 m2 prenajímateľnej plochy.
Viac ako 158 000 m2 je v súčasnej dobe vo výstavbe a bude ukončených do polovice roku 2014. Viac ako 1 000 000 m2 prenajímateľnej plochy je momentálne v procese prípravy alebo vo fáze schvaľovania stavebných povolení. V roku 2013 sme otvorili naše ďalšie kancelárie aj v Londýne a Istanbule, ktoré nasledovali po Prahe, Varšave, Budapešti a Záhrebe. Za týmito úspechmi je predovšetkým obrovské množstvo vykonanej práce a tím v počte 400 profesionálov, ktorí dohliadajú a menežujú jednotlivé kroky developerského procesu, akvizíciou nových projektov počnúc, až po správu vybudovaných nehnuteľností končiac.
Na Slovensku sa za posledné roky zrealizovalo niekoľko významných projektov v oblasti výstavby administratívnych komplexov, nákupno-spoločenských centier či priemyselných a logistických parkov. Investor takýchto projektov musí teda okrem architektonicko-stavebnej časti zaujať budúcich používateľov technologickým a technickým vybavením takýchto objektov. Venuje sa tejto časti riešenia zo strany investorov patričná pozornosť?
Spoločnosť HB Reavis už roky udáva trend na trhu s kancelárskymi budovami. Budovy sú pre svoju väčšiu dôveryhodnosť našich klientov všetky certifikované podľa nezávislých, medzinárodne uznávaných štandardov klasifikácie budov ako napr. BREEAM (British Research Establishment´s Environmental Assessment). Po stránke technickej výbavy HB Reavis buduje všetky stavby ako budovy zaradené do kategórie A. Táto medzinárodná klasifikácia štandardu technického vybavenia budov bola pripravovaná v spolupráci so svetovými špičkami realitného trhu a to firmami CB Richard Ellis, Nobble Gibbons, Coliers International, Cushman&Wakefield, Jones Lang LaSalle.
Nutnými podmienkami pre zaradenie budovy do kategórie A sú v prvom rade zaujímavá lokalita, pohodlný prístup pre automobily a vozidlá verejnej dopravy, podzemné parkovanie s krytým prístupom do budovy, bezprostredná blízkosť zastávok MHD, systémy poskytujúce nútené vetranie, chladenie, kúrenie, kontrolu vlhkosti v priestoroch, moderný elektronický protipožiarny systém, stabilné hasiace zariadenia, vysokokvalitné rýchle výťahy s dostatočnou prepravnou kapacitou, minimálne dva nezávislé zdroje dodávky energie s automatickým meničom alebo diesel agregátový systém dodávky elektrickej energie pre pohotovostný režim. K tomu všetkému je potrebné ešte prirátať moderný bezpečnostný systém a kontrolu vstupu do budovy, CCTV, elektronický kartový vstup, 24-hodinová strážna služba 7 dní v týždni, odrušenie geopatogénnych zón, časovo neobmedzený vstup do budovy, upratovacia a čistiaca služba a množstvo ďalších technických parametrov.
Z hľadiska udržateľného rozvoja HB Reavis zvolil systém certifikácie svojich budov podľa štandardu BREEAM, kde už takto certifikované budovy máme na Slovensku, v Čechách aj Poľsku. V Európe sa v najväčšej miere môžeme stretnúť so systémom certifikácie podľa BREEAM, v Amerike bol v roku 2000 uvedený do života systém LEED (Leedership in Energy and Environmental Design). Oba tieto systémy certifikácie trvalo udržateľného rozvoja sú detailne prepracované a sumarizujú bodové hodnoty rôznych faktorov. Pri BREEAMe sa stretneme s najlepšími budovami s top ohodnotením Outstanding alebo o niečo málo horším Excellent, pri LEED je top ohodnotenie Platinum. V súčasnosti pripravujeme do výstavby v rámci našej expanzie ďalšie kancelárske budovy, ktoré by mali spĺňať ohodnotenia Excellent dokonca aj jednu perličku najvyššieho ohodnotenia Outstanding. V ďalšom vydaní časopisu iDB Vám prinesieme článok o prvej budove na Slovensku certifikovanej ako BREEAM Excellent.
Takmer všetky nové riešenia zo spomenutých oblastí sa často zaraďujú do kategórie inteligentných budov. Čo všetko do tohto pojmu zahŕňate vy ako investor?
Chápanie pojmu inteligentná budova môže byť rôzne. Z nášho pohľadu je inteligentnou budovou taká, ktoré je „jednoduchá“ na prevádzku a obsluhu technických zariadení, kde maximálnym zásahom obsluhy je pravidelný servis a kontrola týchto zariadení. Nastavenie optimálnych prevádzkových parametrov vykurovania, chladenia, klimatizácie už zabezpečuje samotný riadiaci systém automaticky po prvotnom nastavení. Riadiaci systém optimalizuje výkonové a prevádzkové parametre vždy na konkrétnu teplotu vonkajšieho prostredia a prednastavené hodnoty teplôt v interiéry nájomníkov, aktuálne v čase. Nájomník má ale možnosť v rámci určitej tolerancie nastaviť si napríklad individuálne požadovanú teplotu v kancelárii podľa svojich potrieb.
Vysoká spokojnosť a komfort našich nájomníkov je pre nás základom úspechu, preto je v našich budovách napríklad zabezpečená dodávka chladnej vody do fancoilov celoročne. Z hľadiska spotrieb energií nájomníkov je zabezpečené meranie týchto veličín vždy s diaľkovým odpočtom mesačných stavov. Pre nájomníkov dodávame merače spotreby teplej a studenej vody do systémov klimatizácie, merače množstva spotrebovanej pitnej vody a samozrejme tiež merače elektrickej energie. Nájomník vie vždy v každom momente za čo platí a podľa toho aj s energiami hospodári....Okrem toho je ďalšou výhodou montáže týchto meračov spotrieb energií aj napríklad to, že slúžia ako prvé indikátory porúch alebo havárií a aj pomocou nich monitorujeme správnu funkčnosť potrubných systémov v budove.
Vývoj na trhu inteligentných budov je z technického hľadiska poháňaný skôr tým, čo je schopný investor akceptovať ako skutočným stupňom rozvoja infokomunikačných a riadiacich technológií, ktorý je určite o niekoľko krokov vpred. Možno teda hovoriť o akomsi konzervativizme investorov, alebo je to dôsledok nedostatočnej informovanosti o schopnostiach a možných prínosoch najnovších technológií, resp. nedôvera k ešte málo overeným riešeniam?
V tomto roku oslávim moje desaťročné pôsobenie v spoločnosti HB Reavis a s hrdosťou musím povedať, že počas môjho pôsobenia sme vždy pri nových projektoch využívali najmodernejšie, energeticky najmenej náročné technológie dostupné v danom čase na trhu aj keď neboli v praxi veľakrát overené. Naša firma má dlhoročné, praxou overené skúsenosti z množstva zrealizovaných stavieb a taktiež nadštandardné technicko-obchodné vzťahy so všetkými svetovými výrobcami, ktorí niečo vo svete stavebníctva znamenajú a sú nositeľmi pokroku a inovácií vo svojom odbore. Aj keď nemôžem vymenovať všetkých, musím spomenúť našich hlavných technických partnerov ako sú spoločnos
ti Robatherm, Trane, Grundfos, Systemair, TA Hydronics, Alfa Laval, Aermec, Mitsubishi, Siemens, Schneider Electric, Johnson Controls, Carrier, Daikin, Hilti, Victaulic, Waleon...Vždy sú to veľkí globálni hráči, ktorí nám dodávajú v požadovanom čase vysokokvalitné produkty a maximálnu technickú podporu za akceptovateľnú cenu. S našim vstupom na nové európske trhy nám aj toto „technicko-obchodné partnerstvo“ dáva veľkú konkurenčnú výhodu a otvára cestu k ďalším úspechom.
Iné nároky na technologické riešenie má administratívny či nákupno-spoločenský komplex, iné nároky ma priemyselný či logistický park s prevažne skladovými a výrobnými priestormi. Ktoré kľúčové rozdiely z hľadiska technologického vybavenia možno medzi týmito kategóriami stavieb spomenúť?
Každá stavba je špecifická svojou architektúrou, ale hlavne účelom svojho použitia. Pre každý druh prevádzky treba splniť množstvo požiadaviek z hľadiska technického zabezpečenia. Iné nároky na vetranie a chladenie má napríklad lekáreň, iné kaviareň, alebo kancelária. Ja v tom ale z môjho pohľadu podstatný rozdiel nevidím. Každá stavba je niečím po technickej stránke zaujímavá, či je to administratíva, obchodný komplex alebo logistický park. Vždy sa snažíme o to, aby bola stavba po každej stránke 100 % pripravená prijímať 365 dní v roku manažérov v kravatách, či mamičky s deťmi na nákupoch tak, aby sa cítili pri práci alebo svojej zábave príjemne a neboli obťažovaní prievanom, zápachom, nekomfortnou teplotou, alebo hlukom.
Systémy kúrenia, vetrania, klimatizácie (HVAC), osvetlenie, ako aj požiarne a bezpečnostné systémy sú tvorené samostatnými technologickými jednotkami, z ktorých každá je vybavená svojím systémom merania, riadenia a komunikácie. Na dosiahnutie optimálneho prevádzkového stavu budovy je však potrebná ich vzájomná koordinácia, čo nie je vzhľadom na množstvo premenlivých parametrov ovplyvňujúcich tieto systémy triviálna záležitosť. Ako postupujete a aké sú vaše doterajšie skúsenosti pri riešení týchto úloh?
V začiatočnej fáze nového projektu sú nami vopred zadefinované požiadavky na riadenie, prípadne len monitorovanie všetkých technologických celkov a zariadení, samostatných motorov, čerpadiel, ventilátorov, servopohonov, požiarnych prvkov, osvetlenia, turniketov a ďalších, ktoré sa v projekte nachádzajú. Pri výbere dodávateľov technických zariadení zadávame týmto podmienky, aby systém ich dodávok dokázal obojsmerne cez vopred zvolený protokol aktívne komunikovať s nadradeným systémom MaR. Údaje zo všetkých koncových prvkov, technológií, snímačov, pohonov sú zbierané v podcentrálach a prostredníctvom zbernice prepojené na grafické počítačové pracovisko objektu umiestnené v samostatnej miestnosti 24-hodinového dispečingu.
Takýmto spôsobom možno z jednej miestnosti cez grafické rozhranie riadiť reálne celú budovu a všetky jej technológie, ako sú vetranie, vykurovanie, chladenie, osvetlenie, výťahy, požiarne vetranie, požiarne klapky, elektronická požiarna signalizácia, elektronický zabezpečovací systém, žalúzie vonkajšie - vnútorné, turnikety, vrátové clony, fontány atď. Všetky zozbierané informácie sú s určitou periódou archivované a v prípade nejakých sťažností nájomníkov alebo havárií je vždy možnosť ich vyvolať vo forme grafov alebo tabuliek.
Informačné technológie razantne prenikajú takmer do všetkých technických oblastí, systémy merania a regulácie pre budovy nevynímajúc. Priniesla integrácia IT a MaR aj konkrétne kvalitatívne zlepšenia pri prevádzke a správe budov?
Jednoznačne áno. Prejavuje sa to optimálnou ekonomikou prevádzky všetkých technologických zariadení, nedochádza k zbytočnému plytvaniu energiami, moderné budovy sú teraz oveľa komfortnejšie a bezpečnejšie pre ľudí nachádzajúcich sa v nich.
Jedným z významných faktorov ovplyvňujúcim konečné ceny pre používateľov priestorov v nových budovách je aj cena energií. Od roku 2008 sa zaviedol energetický certifikát pre budovy, ktorý ich zatrieďuje do menej či viac hospodárnych kategórií, čo núti investorov k racionalizácii spotreby energií. Ako k tejto otázke pristupujete vo vašich projektoch?
V súčasnosti hodnota finančných nákladov na prevádzkové energie za život stavby niekoľkokrát prevýši investičné náklady samotnej stavby. Preto pri návrhu našich budov kladieme najvyšší dôraz na architektúru, správne navrhované tepelno-technické vlastností obvodových plášťov, zasklenia, zateplenia atď. Ďalej sa veľký dôraz kladie na elektrické príkony technologických zariadení, ktoré sú vo veľkej miere riadené podľa aktuálnych požiadaviek frekvenčnými meničmi, v poslednej dobe sme začali na stavbách používať aj prvky s EC motormi.
Pri vykurovaní je spotreba plynu znižovaná správne nastavenou ekvitermickou reguláciou a taktiež použitím kondenzačných kotlov, pripadne zapojením tepelného čerpadla alebo solárneho systému do systému vykurovania, čerpadlá používame väčšinou elektronicky riadené. Pri klimatizácií väčšinou využívame vysokovýkonné chladiace stroje s turbokompresorom a s ekologickým chladivom, systému voda - voda, kde pri chladení dosahujeme hodnoty COP od 5,3 až do 8,0. Pri vonkajších teplotách klesajúcich pod 5 °C používame na chladenie prevádzkovej vody suchý chladič, ktorý pokryje všetky požiadavky na chlad v tomto období. Spotrebu pitnej vody znižujeme využívaním vlastných vrtov a použitím čerpanej vody na dopĺňanie vody do uzatvoreného a otvoreného okruhu chladenia a vykurovania a tiež na údržbu okolitej zelene a trávnatých plôch.
Používame stenové závesné wc systémy s nízkou spotrebou vody, taktiež batérie, pisoáre, sprchy vždy s ohľadom na nízku spotrebu pitnej vody. Tak ako som už spomenul, veľký dôraz kladieme na transparentné meranie všetkých energetických vstupov našich nájomníkov montážou podružných meračov energií. O kvalitách našich stavieb hovorí sama za seba ich veľká obsadenosť klientmi zvučných mien v Bratislave, v Prahe, Varšave. Medzi našich klientov patria významné svetové spoločnosti ako IBM, Microsoft, Emerson, Alcatel-Lucent, Enel, Heineken, Henkel, Procter & Gamble, Eset, AT&T a stovky ďalších.
Z doterajšej výstavby a realizácie viacerých významných projektov, ako aj z komunikácie s vašimi dodávateľmi ste získali množstvo praktických skúseností. Aké trendy možno teda v najbližšej dobe v oblasti technického a technologického vybavenia budov podľa vás očakávať?
Moderná architektúra budov v našom stredoeurópskom teplotnom pásme a komfort bytia v nich vyžaduje zabezpečiť technicky zdroje tepla a chladu tak, aby bola možnosť tieto diela architektov celoročne využívať aj pri extrémnych vonkajších teplotách, či už hlboko pod bodom mrazu alebo vysoko nad 35 oC. Klimatické zmeny spôsobené globálnym otepľovaním sú už citeľné aj v našom klimatickom pásme a letné teploty blížiace sa +40 °C sa stali realitou už aj na Slovensku. Tieto ročné teplotné výkyvy počasia sa budú do budúcna ešte celosvetovo iba zväčšovať (január 2014, USA teploty klesajú pod – 30 oC).
Najpodstatnejším preto pri stavbách zostáva a musí zostať ich samotné okolie, na ktoré stavba vplýva počas desiatok až stoviek rokov svojou existenciou. Takže, aby sme sa vrátili k otázke, môžeme očakávať technológie založené hlavne „na priateľskejších“ vplyvoch k svojmu okoliu, ako napríklad zvyšujúce sa výkony zariadení založených na solárnych princípoch, všeobecne technológie ako výťahy, čerpadlá, chladiče, osvetlenia, budú s veľmi nízkym príkonom primárnej energie, prípadne nastúpia technológie s aktívnou produkciou energií z vetra, alebo teplotných rozdielov opláštenia, okien a konštrukcií.
Veľký vplyv sa bude v blízkej aj vzdialenej budúcnosti konečne venovať vode ako takej, či už povrchovej, podzemnej, pitnej, úžitkovej, studenej, zamrznutej, teplej, spotrebe vody samotnej, doprave vody, čisteniu a úprav vody, ako podmienky nutnej nie len k modernej a pohodlnej prevádzke budov, ale hlavne k životu človeka. Vo výstavbe ako takej však stále bude našťastie zohrávať najdôležitejšiu úlohu človek so svojou fantáziou, ktorá v stavebníctve nebude v krátkej dobe prekonaná a ani nahradená robotmi ani počítačmi. Najväčšou snahou človeka, a nie len v stavebníctve, preto musí byť snaha o zabezpečenie obývateľnej planéty pre svoje deti, vnukov, pravnukov a aj ich praprapravnukov.
Ďakujeme za rozhovor.
